商品房预售？ 商品,开发,合同

（一）商品房预售的特征 
　　商品房是指由房地产开发公司综合开发、建设用于出售的住宅、商业用房及其他建筑物。商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的衡宇预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标
　　商品房预售也常被称为“卖楼花”，它是房地产开发企业张罗开发资金的一种有效途径，也是房地产开发企业疏散和转移开发经营危害的重要手段。对付购房人来讲，“预售”这种购房方法可使其制止一次性支付巨额购房款。因此，实践中绝大局部商品房买卖是通过预售的方法进行的。 
　　商品房预售作为商品房买卖的一种特殊形式，主要具有以下特征： 
　　1．衡宇预售合同执法关系的主体一方是特定的。凭据我国现行有关准则的规定，商品房预售执法关系中的预售方，只能是具有房地产开发经营资格，并相符法定条件的房地产开发企业，不是普通的公、私衡宇所有者。而预购方却没有特定要求和限制，可以是任何法人、百姓个别和其他社会组织。 
　　2．衡宇预售合同的标的是尚在建设中的衡宇。与现房交易相比，商品房预售合同的标的，实质上是在衡宇建成后依约交足房价款并获得其所有权的一种“权利”。在合同约定的期限届满，衡宇建成后，预购人便可凭这种“权利”，要求预售方依约交付所预购的衡宇。 
　　3．商品房预售要受到较强的国家干涉。由于在“预售”这种交易方法对购房人来讲，客观上存在着很大的危害，如衡宇质量达不到合同约定要求的危害、“楼房烂尾”的危害、合同标的物重大瑕疵的危害及标的物毁损灭失的危害等。为了减少楼花购买的危害，守卫广大购房者的合法权益，国家通常对商品房预售接纳一些特殊的监管办法，如商品房预售登记办备案制度；商品房预售许可制度等。
　　（二）商品房预售的条件 
　　商品房预售交易形式自己对购房人来讲存在很大的危害。如果有关执法制度不完善，管理不力，极易孕育产生损害购房人合法权益的问题，凭据我国有关执法的规定，商品房预售的条件如下： 
　　1．房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 
　　2．房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证
　　3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
　　4．取得商品房预售许可证。 
　　我国《商品房预售管理要领》明确规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部分申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 
　　只有相符上述条件的商品房预售，本领有执法效力，受执法守卫。违反法定条件预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部分处以警告、责令停止预售活动，还可以并处罚款。
　　（三）商品房预售的步骤 
　　房地产开发企业预售商品房，首先应向商品房预售行政主管部分取得《商品房预售许可证》，然后才华向社会预售商品房。预售商品房一般按下列步骤进行。 
　　1．售前宣传。房地产开发经营企业在预售商品房之前，要通过种种方法进行广告宣传，展示自己拟预售的衡宇，供购房人选择。
　　2．签订商品房预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。目前我国的商品房预售一般是接纳准则合同 
　　3．治理登记备案手续。商品房预售合同签订后，开发企业应自签约之日起30日内，向房地产管理部分核实、县人民政府土地管理部分治理商品房预售合同登记备案手续。 
　　4．治理入住手续。商品房预售合同签订后，预售方要按合同约定的时间向购房人交付衡宇，包管购房人能按约定的时间入住。在治理入住手续时，购房人要签订物业管理条约，并交纳相关用度。 
　　5．治理衡宇产权转移登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关治理衡宇产权转移登记手续，领取衡宇所有权证。