建设用地使用权出让方式？ 方法,土地,建设

建设用地使用权出让的方法主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方法，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方法主要包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方法，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳赔偿、安排等用度后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。 
我国在计划经济时期，土地出让主要是接纳简单的无偿划拨的方法。1988年修改的土地管理准则定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1990年通告的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权实行有偿出让和转让制度。1994年通告的都市房地产管理法和1998年修订的土地管理法基本确立了国有土地的使用接纳有偿出让和无偿划拨两种方法。在物权法起草过程中，有人提出，为了守卫国家的土地资源，应当取消以划拨方法出让建设用地，岂论什么用途，都应当接纳有偿出让的方法。那么，物权法为什么仍然将划拨作为建设用地出让的方法呢？因为我国土地管理法和都市房地产管理法对付接纳划拨方法设立建设用地使用权的范畴是有着严格的限制的。下列建设用地，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）都市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点搀扶的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）执法、行政准则规定的其他用地。由于国家机关用地和军事用地等情况会恒久存在，完全取消以划拨方法设立建设用地使用权不现实，划拨方法还会在相当长的时期存在。但是，并不证明属于以上划拨范畴的用地，就虽然可以接纳划拨的方法。划拨方法应当是“确属必须的”才华接纳。通过划拨方法取得的建设用地使用权，没有期限的规定，但是该权利仍是一项独立的财产权利，其性质属于用益物权，应当适用“建设用地使用权”一章的规定。考虑到划拨建设用地的特殊性，有关执法对划拨建设用地的用途、转让条件和抵押等方面都有一些限制性规定。好比，都市房地产管理准则定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方法取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。随着我国土地管理制度的改革和深化，划拨建设用地的范畴和步骤更趋严格和规范。近些年来，国务院就划拨土地的问题多次做出了规定，明确要严格控制划拨用地范畴，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当凭据市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场果然交易，凭据市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，作为民事基本执法的物权法也对划拨建设用地的问题做出了明确规定：“严格限制以划拨方法设立建设用地使用权。接纳划拨方法的，应当遵守执法、行政准则关于土地用途的规定。” 
招标、拍卖等果然竞价的方法，具有果然、刚正和刚正的特点，能够富裕体现标的物的市场价格，是市场经济中较为活跃的交易方法。我国土地资源的稀缺性，决定了接纳果然竞价的方法能够最洪流平体现土地的市场价值。从守卫土地资源和国家土地收益的大局看，接纳果然竞价的方法不但是须要的，并且其适用范畴应当连续扩大。都市房地产管理法第十二条规定，土地使用权出让可以接纳拍卖、招标或者双方协议的方法。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，务必接纳拍卖、招标方法；没有条件，不克接纳拍卖、招标方法的，可以接纳双方协议的方法。近些年来，由于建设用地总量增长过快，产业用地出现的问题日益突出，低本钱产业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地的现象屡禁不止。2004年，国务院在通告的“关于深化改革严格土地管理的决定”中提出，产业用地要逐步实行招标、拍卖等果然竞价的方法。2006年8月，国务院通告的“关于加强土地调控有关问题的通知”规定，国家凭据土地品级、区域土地利用政策等，统一制定并通告各地产业用地出让最低价准则。产业用地出让最低价准则不得低于土地取得本钱、土地前期开发本钱和按规定收取的相关用度之和。产业用地务必接纳招标、拍卖、挂牌方法出让，其出让价格不得低于通告的最低价准则。低于最低价准则出让土地，或以种种形式赐与补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的执法责任。本条凭据现行执法的规定，并结合现实中土地出让的新情况，进一步扩大了接纳果然竞价出让建设用地的范畴，从“豪华住宅”扩大到“商品住宅”，并把“产业用地”纳入到果然竞价出让方法的范畴，同时明确对付同一土地有两个以上意向用地者的，一律接纳果然竞价的方法。该规定已成长了现行都市房地产管理的规定，相符国家利用土地的政策。 中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标
建设用地使用权有偿出让的方法中招标和拍卖都属于果然竞价的方法。协议是出让人和建设用地使用权人通过协商方法有偿出让土地使用权。协议的方法由于没有引人竞争机制，相对缺乏果然性，现实中一些地区和部分为了招商引资，将原来应当接纳的果然竞价方法改为协议方法，或者压低协议出让的价格，随意减免土地出让金，造成土地资源收益的流失，严重损害国家的利益。因此，有人提出，应当取消协议方法出让土地。但是，现实中一些需要搀扶的行业和大型设施用地，仍较适宜接纳协议的方法出让，协议的出让方法还是有其存在的须要。为了防备协议出让土地时可能滋生的腐劣行为，严格土地出让秩序，土地管理准则定，接纳协议方法出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国务院、国土资源部也曾多次通告相关的文件，要求各级人民政府要依照基准地价制定并通告协议出让土地最低价准则。协议出让土地除务必严格执行规定步骤外，出让价格不得低于最低价准则。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照《中华人民共和国刑法》的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。物权法虽然保存了协议出让方法，但是由于扩大了果然竟价出让方法的范畴，因此，协议出让的适用范畴已经越来越窄，步骤则更趋严格。 
有人提出，现实中除了招标、拍卖的方法外，还有挂牌等果然竞价出让建设用地的方法，建议增加相关的内容。挂牌出让方法是指市、县国土资源管理部分通告挂牌通告，按通告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场合挂牌通告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，凭据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。挂牌方法可以说是土田主管部分将拍卖和招标的特点相结合创造的一项土地出让制度。由于现行执法还没有对挂牌出让方法做出过规定，该方法在执法上如何定性和规范，还需要凭据实践经验连续完善。我国土地制度正在改革阶段，今后可能还会出现一些新的果然竞价的出让方法，因此，物权法只是列举了现行执法中已作规定的拍卖和招标两种出让方法，没有对现实中存在的果然竞价的方法一一列举，但这并不证明出让土地时不克接纳挂牌或者其他果然竞价的方法。