房地产估价实践中容易产生分歧的有哪些问题？ 估价,抵押,房地产

一、“再次抵押价值”实在定存在着较明显的不确定性因素。 
《房地产估价理论与要领》（中国房地产估价师执业资格考试领导教材，2007年4月第三次印刷；下同）第100页中对“再次抵押价值”实在定是这样约定的：“再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数”。笔者认为，这样的描述存在着较明显的不确定性因素，因为公式中贷款成数是指原贷款成数还是指拟再次申请抵押贷款成数并没有明确指出，从而在估价活动中造成了诸多估价师会想虽然地认为贷款成数是指原贷款发放时接纳的贷款成数。这与中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部分在二○○六年一月十三日联合通告的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》“加强房地产抵押估价管理，防备房地产信贷危害，维护房地产抵押当事人的合法权益”的宗旨不符。
众所周知，贷款成数是指贷款额与房地产抵押价值之间的比值。银行在确定贷款成数时，主要考虑企业（个别）的综合素质、房地产的状况及处理变现能力等，对付差别片区、差别类型的房地产在确定贷款成数时有其差别规定。所以我们可以这样认为：银行确定贷款成数时是结合企业（个别）的综合素质、房地产的状况及处理变现能力等因素来确定，因此贷款成数是随着企业（个别）的综合素质、房地产的状况及处理变现能力等因素而产生转变的。所以接纳原贷款成数来防备首次贷款余额的危害显然是一致理的。
举个例子更好说明，如甲于2004年1月1日通过房地产A抵押在银行乙获得八成80万元贷款，至2007年1月1日还有剩余贷款50万元，于同日甲向银行乙提出再次抵押申请，银行凭据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处理变现能力拟定本次贷款成数为七成，同时委托估价机构对估价时点为2007年1月1日未设立法定优先受偿权利下的市场价值评定为100万元，试问再次抵押价值为几多？ 
诸多估价师通常做法是：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数=(100-50/0.8)=37.5万元。 
而笔者认为：凭据银行乙凭据甲的诚信状况、抵押房地产的状况及处理变现能力等拟定本次贷款成数为七成，其再次抵押能力应有所下降才对。即再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/贷款成数=(100-50/0.7)=28.57万元。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
为了佐证笔者的观点，我们没关系假定银行乙接纳借新还旧的方法，这种方法与追加抵押贷款是异曲同工之效。即先假定该房地产无抵押贷款，则银行乙依据估价机构出估价申报即可以申请100×0.7=70万元，然后再用70万元归还尚余银行乙贷款50万元，即为再次申请抵押贷款20万元。通过贷款成数我们可反推出再次抵押价值为20/0.7=28.57万元。与笔者的接纳再次抵押贷款成数思路相吻合。  建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标
因此再次抵押价值应为“未设立法定优先受偿权利下的市场价值—已抵押贷款余款/再次抵押贷款成数”或“未设立法定优先受偿权利下的市场价值×再次抵押贷款成数-已抵押贷款余款）/再次抵押贷款成数”才华真正起到加强房地产抵押估价管理，防备房地产信贷危害，维护房地产抵押当事人合法权益的目的。 
二、房地产抵押价值的存在与否界定比较模糊。 
《房地产估价理论与要领》第156页中“执法、准则和政接应当相符一定条件才华转让的房地产，评估其抵押价值时应相符转让条件。不相符转让条件的房地产，不该作为抵押估价东西；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。”书中并列举了《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定“以出让方法取得土地使用权的，转让房地产时应当相符下列条件：（一）凭据出让合同约定已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）凭据出让合同约定进行投资开发，属于衡宇建设工程的，完成开发投资的25%以上，属于成片开发土地的，形成产业用地或者其他建设用地条件。” 书中引用这段话，笔者可不可以这样理解呢：不悦足条件（一）、（二）的土地使用权是不克作为抵押估价东西，如果委托方要求评估该土地使用权抵押价值，其抵押价值为零？ 中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
为了说明笔者要论述的观点，先回顾一下国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知([1997]国土[籍]字第2号) 第二条：关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订。
土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费准则按国家有关规定执行。 
1、以出让方法取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 
2、以划拨方法取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部分确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 
3、乡(镇)村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部分确认，并明确实现抵押权的方法，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 
4、以承包方法取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部分确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
从以上文字中可以看出土地使用权抵押登记并不受《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定约束，因此有些房地产虽然不相符转让条件，但只要相符抵押条件的，笔者认为是可以作为抵押估价东西进行估价的。再例如目前按揭贷款就是一个很好的例子，作为“楼花”其房地产再转让是受到一定的限制的。《中华人民共和国都市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因此“楼花”转让存在一定的难度，但并不料味着它不克抵押登记，不具有抵押价值。因此笔者认为作为房地产抵押价值存在与否不是以能否转让为前提，而应以能否“抵押”为前提。因此确切地说应该是只有具备抵押条件的房地产本领有房地产抵押价值，不然就不克作为房地产抵押估价东西。 
三、对差别估价要领所测算的结果差别幅度没有做科学性的约定。 
我们知道，差别的估价要领是从某一角度或某一方面建立起来的，或多或少有一些局限性，因此在估价实务中要求房地产估价师接纳两种以上估价要领进行估价，就是出于对差别估价要领局限性的调解及综合平衡的考虑。然而，对差别估价要领计算的结果和估价要领选用上，《中华人民共和国国家准则房地产估价规范》并未作相关硬性规定。从而在房地产估价市场上对两种以上估价要领测算出的评估结果可谓是千差万别，结果数据之间的偏差幅度，大的有50%，或100%，更荒谬的甚至有200%左右。这种硬套两种以上估价要领进行测算的做法是否可取值得商榷，在此笔者认为对估价要领及估价结果的取舍方面更值得深思。在确定最终估价结果时我们估价人员通常只是对差别估价要领计算出的估价结果进行取舍、调解，而并没有对种种估价要领所测算出的结果进行剖析。笔者认为光取舍、调解还远远不敷，还应加入估价师对估价要领的选择对估价结果影响剖析。 
曾见过某估价公司对一宗土地使用权抵押评估，在估价申报中该公司接纳两种要领即基准地价修正法及假设开发法进行评估，其中基准地价修正法测算出的结果为4500万元，假设开发法测算出的结果为9500万元，最后该公司接纳算术平均数确定最终估价结果为7000万元。笔者想说的是两种评估要领测算出的结果相差5000万元之多，假设开发法比基准地价测算出的结果多出了111%，这样的结果只能说明两个问题，其一是一定有一种要领是不适合本地块的评估，其二是要么两种估价要领均不适合。然而该估价公司并没去考虑是否因估价要领不适合导致如此大的差别，而是简单的算术平均就确定了估价结果。这样的现象在估价执业中比比皆是。因此笔者认为《中华人民共和国国家准则房地产估价规范》有须要对两种以上估价要领测算出的结果差别幅度做一个相应的规定或限制。 
就评估结果差别幅度的限制方面，笔者建议可以效仿《中华人民共和国国家准则房地产估价规范》对市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可接纳百分率法、差额法或回归剖析法。每项修正对可比实例成交价格的调解不得超出20％，综合调解不得超出30％的规定。因为在确定最终结果时种种估价要领测算出结果可以视同于在市场比较法中的可比案例，可比案例之间的价格相差幅度是绝对不可能允许如上例所述的100%以上。因此笔者建议在估价申报中务必增加剖析确定两种以上估价要领的同时确定其中一种作为主估价要领，其他估价要领作为帮助估价要领的理由，帮助估价要领所测算出的结果与主要领测算出的结果偏差幅度不宜超出主要领测算出结果的30%。不然应认定该帮助估价要领不适合拟估标的评估，从而不克作为帮助估价要领列入估价申报中。 
我国房地产估价行业是一个循序渐进成长的过程，不克直接套用现成的经验，只有通过我们广大的房地产估价人员在平时的房地产估价实践活动中连续地探索、发觉、创新及总结，房地产估价理论才华得以越发充裕，越发完善，房地产估价才华越发体现科学性和艺术性。